L’investissement dans l’immobilier est tout aussi avantageux et attractif qu’un investissement dans les marchés financiers. J’irai même jusqu’à dire que ce marché a trois fois plus de probabilité de vous faire gagner de l’argent que tout autre domaine. Mais, mais, mais … tant qu’il est guidé par les forces du marché comme c’est le cas pour les autres domaines, vous ne pouvez pas saper les risques constants impliqués dans l’immobilier. Laissez-moi d’abord vous parler des avantages d’un investissement immobilier que je trouve bien pratiques et adaptés.

Les avantages

Les investissements immobiliers sont moins risqués

Comparés aux autres types d’investissement, moins d’aventures sont impliquées dans ce genre d’investissement. C’est toutefois, comme tout autre investissement, vous ne pouvez pas investir votre argent sans un minimum de risque de le perdre. L’immobilier cependant est  considéré comme étant  stable et riche gagnant, rentable si l’on le prend sérieusement et avec tout son potentiel. Les raisons qui font que l’investissement immobilier soit une aventure peu risquée reviennent prioritairement à différents facteurs socio-économiques, à l’emplacement géographique, au marché, à la densité populaire de la zone ; à la stabilité des taux d’intérêt de prêt hypothécaire ; l’histoire de l’appréciation de la terre, la baisse du taux d’inflation et autres. En règle générale, si vous avez une zone géographique avec plein de ressources et un taux d’intérêt de prêt hypothécaire bas et stable, vous avez une bonne raison d’investir dans le marché immobilier de cette région. Si au contraire, vous avez un appartement dans un endroit qui succombe sous le taux élevé d’inflation il n’est pas recommandé même d’y penser à l’investissement immobilier dans cette région.

Pas besoin d’un capital initial énorme

 Une propriété immobilière au canada peut être acquise pour un coût initial allant de 8,000 à 15,000 $ et le reste du montant sera financé contre votre bien. C’est ce que l’on appelle un emprunt hypothécaire à ratio élevé. Si vous ne vous connaissez pas dans le domaine, laissez-moi vous expliquer comment est-ce que cela marche avec un exemple. Ne dit-on pas que les exemples sont bien meilleurs que les perceptions ?!

Supposons, vous avez acheté un appartement à 200,000 $ vous n’avez donc qu’à payer un capital initial qu’est de 10%. Le reste du montant (qu’est de 90%) peut être financé contre votre appartement. Ceci dit qu’en emprunt à haut ratio, le ratio entre la dette (ici dans l’exemple c’est 90% prêt hypothécaire) et l’acquitté (ici dans l’exemple 10%) est très élevé. Il est aussi important de calculer le haut taux d’assurance de prêt hypothécaire avec l’aide de la corporation canadienne d’emprunt hypothécaire et d’habitat (CMHC). Si besoin, vous pouvez également acheter votre bien (appartement) sur un prix 100% hypothécaire.

L’apprentissage des compétences d’investissement

Un investissement immobilier surtout lorsqu’il s’agit d’acheter  votre premier appartement est une vrai expérience d’apprentissage. Ceci vous donnera la possibilité d’apprendre, lorsque j’ai acheté mon premier bien immobilier, j’étais totalement nul. Si vous me demandez à présent, je pourrai tout vous expliquer de A à Z. la nécessité est la mère de toutes les inventions. Je devais m’acheter une propriété immobilière alors je l’ai fais, et j’ai réussi. J’ai pu acquérir tout le savoir et les compétences à travers les ventes et les achats de cette propriété résidentielle. Grâce à mon travail j’ai pu acquérir l’expérience pour devenir un investisseur.

Une aventure qui ne vous prend pas tout votre temps

Un investissement immobilier ne prendra pas toute votre énergie, jusqu’à ce que vous soyez prêt et bien préparé à vous investir en intégralité dans cette aventure. Vous pouvez gagner beaucoup de temps, si vous êtes bien vigilant pour apprendre les bonnes techniques afin de faire le bon investissement au bon moment et ave les meilleures conditions du marché.

Vous devez vous préparer à vous chronométrer. Prenez un peu de temps et faites y une étude de marché. Initiez vous dans de petites aventures qui implique la négociation des affaires immobilières, l’achat d’un bien, le gérer pour ensuite le vendre. Calculez le temps nécessaire investi dans votre négociation immobilière. Si vous trouvez que le temps passé est moins que le temps optimal vous avez réussi.  Si au contraire vous avez pris plus de temps, vous devez y travailler encore et mettre de vraies corrections en œuvre pour passer moins de temps dans vos affaires. Nous avons plusieurs moyens et méthodes qu’on appelle les stratégies immobilières et qui ont pour but de vous aider à réussir votre investissement en moins de temps.

L’effet de levier est la meilleure méthode

 Le concept de l’effet de levier dans l’immobilier n’est pas nouveau. Ceci implique d’investir une partie de votre argent et emprunter le reste de différentes sources, notamment des banques, des sociétés d’investissement, des compagnies financières ou l’argent d’autres personnes (OPM). Il existe plusieurs cas où des personnes se sont enrichies en appliquant l’effet de levier principal avec l’argent d’autres personnes. Comme je l’ai bien élaboré dans la sous partie – Pas Besoin d’un Capital initial énorme, le schéma de l’emprunt à haut ratio donne à l’emprunteur l’opportunité de ne courir aucun risque, étant donné que la propriété devient l’assurance. Néanmoins, dans le cas où l’emprunteur voudrait vendre la propriété, le revenu net résultant de la vente de la propriété devra aisément couvrir le montant du prêt hypothécaire.

Maintenant considérons une situation où l’emprunteur mette sa propriété à un très haut ratio d’emprunt disons de 98% ou même plus, et que soudainement le marché connaisse une crise, les choses en serait difficile pour l’emprunteur et l’investisseur. Par conséquent, plus grand est le prêt hypothécaire plus est le risque pour l’emprunteur et devient donc nécessaire que l’emprunteur paye des taux d’intérêt plus élevé. Le seul moyen pour éviter de haut risque pour l’emprunteur est d’assurer son prêt hypothécaire. Les deux entreprises autorisées à assurer les prêts hypothécaires à haut ratio sont le CMHC (www.cmhc-schl.gc.ca), et le GE assurance prêt hypothécaire Canada (gemortgage.ca).

Laissez moi vous expliquer cela à l’aide d’un autre exemple … supposons cette fois que vous achetez une propriété immobilière à 200,000$ sur trois prêts hypothécaires, avec un premier de 100,000$, le deuxième à 75,000$ et le troisième à 25,000$. Les taux d’intérêt peuvent être de 3%, 5% et 7%. Le dernier prêt hypothécaire (25,000$) sera considéré comme le moins risqué car il sera le dernier à couvrir lorsque vous vendez votre bien.

Si au contraire, le premier prêt hypothécaire représente environ 90% du prix de votre propriété est assuré contre le risque ou comme un prêt à haut ratio, alors dans notre exemple le taux d’intérêt de base serait de 3%.

Je vous expliquerai l’effet de levier avec un autre exemple.

Supposons vous achetez votre bien immobilier à 200,000$, et vous acquittez une somme de 10% ce qui équivaut à 20,000$, et vous financez le reste du montant c’est-à-dire 180,000$. Sur une période d’une année, la valeur de votre propriété augmente de 10%. Dans ce cas, que serait le total revenu du montant initial que vous avez payé ? Il sera de 200%. Oui 200%. Autrement dit, le montant initial que vous aviez payé de 20,000$ a eu une augmentation de 10%, ceci dit (10% d’augmentation sur le prix original du bien qu’est 200,000$), 200% revient à votre investissement initial de 20,000$.

Si au contraire vous investissez tout votre argent dans l’achat d’une propriété immobilière à 200,000$ et avec une augmentation de prix de 10%(20,000$ serait alors de 20%).

Un synonyme de l’effet de levier est le cumul pyramidal où vous empruntez sur la valeur augmentée de votre propriété actuelle. Le cumul pyramidal applique le principe de l’effet de levier qui permet d’acheter encore plus de propriétés. Cette valeur ajoutée sur la propriété immobilière dans certaines zones résulte de l’accumulation de virtus financiers riches.

Valorisation Immobilière

Une valorisation est une augmentation moyenne dans la valeur du bien contre l’investissement capital original qui prend place le long d’une période. Il y a des biens immobiliers négligés qui ont une appréciation en dessous de la moyenne, alors que certaines des propriétés situées dans des zones géographiques entretenues, avec une forte demande, ont une appréciation au dessus de la moyenne. Dans de telles zones centrales avec une forte demande, l’appréciation moyenne peut atteindre jusqu’à 25% en un an. Je vais expliquer l’appréciation dans le chapitre sur les cycles de l’immobilier. Pour l’instant, l’appréciation c’est une augmentation.

Vous créez Votre Capital Propre

En payant progressivement vos dettes hypothécaires, vous êtes entrain de créer votre capital propre. En d’autres termes, vous atteignez le prix d’origine de la maison sur laquelle vous n’avez pas de dette. Votre capital propre est absolument exempt de l’augmentation du pourcentage de l’appréciation. Du point de vue de l’investisseur, dans le marché de l’immobilier, le capital propre est le montant libre de dettes et il est le montant qu’un investisseur détient. Lorsque vous vendez votre propriété, l’argent que vous aurez après le payement de toutes les commissions et les frais de clôture devient votre capital propre. Les emprunteurs ne veulent pas prendre de risque en permettant un prêt de plus de 90% des capitaux propres. Donc, de cette manière, les prêteurs prennent les mesures de sécurité nécessaires dans le cas où leur prêt étant en défaut.

La Federal Bankruptcy act dit que tous les premiers prêts hypothécaires de plus de 75% de la valeur d’achat ou de la valeur estimative doivent être couverts par les régimes d’assurance du haut ratio. Cependant, il y a certaines conditions dans lesquels la CMHC offre aux acheteurs de biens immobiliers bénéficiant de l’assurance un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 100% du prix d’achat sur la valeur initial du bien. Dans le cas d’un événement où les prêteurs veulent plus d’argent des emprunteurs, ils devraient idéalement se contenter des deuxièmes et troisièmes hypothécaires.

Une Faible Inflation

L’inflation est l’augmentation des prix des produits, commodités et services, ou autrement dit, c’est la diminution de votre pouvoir d’achat de biens ou de services. Supposons qu’une marchandise coûtait 10$, maintenant à cause de l’inflation elle coûtera  100$. Les personnes qui ont des salaires fixes ressentent le vrai poids du dollar avec l’augmentation de l’inflation. Au Canada, le taux d’inflation varie et change chaque année. Il fut un temps où le Canada avait un taux à deux chiffres, mais il a été contrôlé à un seul chiffre, après le règlement de la politique.

Si nous analysions cela de plus près, la valeur de l’appréciation des terres pour l’immobilier résidentiel est de 4% à 5% de plus que le taux d’inflation. Par conséquent, lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous payez les dettes hypothécaires en valeur élevée du dollar. Maintenant que vous obtenez plus, le montant à payer est moins que le montant que vous aviez payé à l’hypothécaire initiale.

Exemptions Fiscales

Vous aurez plusieurs exemptions fiscales sur votre capital et les revenus de placement immobilier. Les exemptions fiscales disponibles dans l’investissement de biens immobiliers ne sont plus disponibles dans tout autre investissement. Dans d’autres investissements, vous perdez terriblement sur les investissements dans votre banque sous forme d’inflation et d’impôts élevés, mais dans l’immobilier vous n’avez pas ces entraves.

Les différentes exemptions fiscales disponibles sont :

La forme recevable des intérêts de votre compte bancaire, le dépôt à terme ou le certificat de placement garanti (CPG) sont complètement taxables en tant que revenu. Un peu de mathématiques ici fera le travail pour vous. Supposons que si vous obtenez un taux d’intérêt de 8% sur le dépôt et le taux d’inflation est de 5%, le taux de rendement réel sera alors 2%.

  • Vous aurez un gain capital complètement libre d’impôts sur le capital principal de votre propriété immobilière résidentielle
  • Vous avez la possibilité de conjurer le montant principal de votre propriété immobilière résidentielle contre les dépenses de la maison que vous encourez
  • Vous pouvez facilement parer la dépréciation de la propriété de votre revenu
  • Vous pouvez réduire les frais encourus dans l’investissement immobilier grâce à votre revenu
  • Taux d’impôts réduit à environ 50% du gain capital
  • Et beaucoup d’autres

Un Revenu Net Et Haut Est Généré

Si vous le prenez au sérieux et vous le gérez bien, un investissement immobilier peut être une source de revenus pour le présent et pour les temps à venir. Vous aurez non seulement un bâtiment supplémentaire en votre faveur, mais aussi un flux positif d’argent, la valeur de votre propriété immobilière augmentera automatiquement.

Revenu élevé des investissements (ROI)

L’investissement immobilier vous donne des ROIs potentiellement élevés avant et après avoir prélevés les impôts sur votre revenu. En fait, investir dans l’immobilier vous donne des ROIs élevés après les impôts.

Demande d’augmentations immobilières

Comme exemple naturel, lorsque la population d’une région augmente, la terre utilisable totale diminue, ce qui fait augmenter en retour les prix de l’immobilier. Il existe beaucoup de communautés qui peuvent ou ne peuvent pas avoir des règlements de croissance et de développement, cela entraîne par conséquent la limitation des terres disponibles pour l’utilisation. Donc, les prix de l’immobilier de la région augmentent. Rappelez-vous que le logement est la nécessité d’un individu et, par conséquent, la demande sur lui est plus que celle sur toute autre commodité. En outre, il y a des gens qui achètent des maisons supplémentaires pour leurs loisirs, recluse ou comme un passe temps. Cela augmente la demande sur les terres.